Come ristrutturare casa
guida su costi, tempi, normative, scelta dell'impresa

In questo articolo troverai una sintesi di informazioni e consigli per coloro che desiderano ristrutturare la propria casa ed i migliori link da seguire per approfondire sul web

Chiunque ha fatto dei lavori in casa conosce la complessità e la spesa che la ristrutturazione comporta ma anche l'emozione e le aspettative che regala. Inutile girarci intorno: considero dannose le offerte commerciali che pubblicizzano la "ristrutturazione low cost" o il "progetto online" perchè per realizzare una corretta ristrutturazione, è necessario conoscersi, approfondire le proprie esigenze ed entrare in sintonia con il professionista che curerà i vostri interessi per coordinare i lavori dell'impresa.

In questo articolo vedremo:

  1. Quanto costa la ristrutturazione
  2. Le fasi e i tempi
  3. Le normative, le pratiche autorizzative e le responsabilità del committente
  4. L'impresa di costruzioni: contratto, capitolato e direzione lavori
  5. L'importanza di fare delle scelte e seguire il progetto

1. Quanto costa la ristrutturazione

Mi sorprendo sempre nel vedere famiglie che fanno più verifiche quando acquistano un'automobile o un elettrodomestico, piuttosto che quando devono controllare come vengono spesi i propri soldi per la ristrutturazione della propria casa

I costi per una ristrutturazione vanno divisi in tre grandi categorie:

  • Costo dell'impresa
  • Costo per l'acquisto delle forniture e materiali
  • Costo per il professionista

Generalmente la percentuale di incidenza dei vari costi è:

  • Costo dell'impresa 40%
  • Forniture e materiali 50%
  • Professionista 10%

Il costo dell'impresa

Ristrutturare una casa ha un costo che varia, solo di opere edili e impiantistiche, tra i 250 €/mq ed i 500 €/mq. La variabilità è alta e dipende dalla località, dalle difficoltà di accesso al sito, dagli interventi da effettuare e dalle scelte tecniche e qualitative

Per questo non considero credibili le offerte in cui si pubblicizza "Ristrutturazione completa a 10.000 €", "Rifacimento del bagno a 3.000 €" o ancora "Ristrutturazione completa a 249 €/mq"

Se sceglierete queste offerte in caso di minimo imprevisto i costi potrebbero salire di molto e starete permettendo ad altri di scegliere come ristrutturare il vostro bagno o la vostra casa

Al contrario l'impresa dovrebbe redigere il preventivo sulla base di un progetto ed un computo metrico che viene redatto dal professionista secondo le esigenze del committente

Il costo delle forniture chiamati anche "materiali"

Il costo delle opere edili non è l'unico da considerare. Ce n'è un altro, più incisivo: è il costo per i materiali e le forniture

Di solito infatti l'impresa edile non include nel preventivo i "materiali" (pavimenti, rivestimenti, sanitari, etc) ma si limita ad installarli

I "materiali" hanno un costo molto più variabile rispetto al costo delle opere edili. L'acquisto di un pavimento potrebbe costare 15 €/mq ma anche 120 €/mq mentre la posa, che viene realizzata dall'impresa, ha un'oscillazione molto minore, di solito tra 30 e 40 €/mq

E' fondamentale quindi, quando si valuta un preventivo, considerare anche le forniture desiderate perchè hanno un costo molto variabile e sono di solito escluse dal preventivo dell'impresa

Il costo del professionista e delle pratiche amministrative

Affidarsi ad un professionista è l'investimento migliore che si possa fare in questo settore. Di solito il professionista è un architetto che permette di interpretare al meglio i desideri e le esigenze, ottimizza le soluzioni, segue il cantiere e cura il rispetto delle normative edilizie. L'obiettivo principale di un architetto in una ristrutturazione è quello di ottenere il massimo rapporto tra qualità e prezzo. Guardate questo breve video:

Il costo del professionista per un lavoro completo è di solito il 10% dell'intero costo per la ristrutturazione. Le mansioni sono:

  1. Studio preliminare per valutare la fattibilità tecnica e i costi generali dell'intervento
  2. Progetto esecutivo con indicati gli interventi da realizzare, preparazione dei documenti utili alla stipula del contratto come computo metrico e disegni di dettaglio
  3. Assistenza nella scelta dei materiali, dei bagni, della cucina, degli arredi
  4. Presentazione delle pratiche amministrative al Comune e al Catasto
  5. Direzione dei lavori, coordinamento con l'impresa, chiusura dei lavori e consegna della documentazione

Il budget

Solo quando si definisce un budget si è presa la strada giusta. Mai pensare di spendere il meno possibile perchè in questo modo non si ha la possibilità di fare le giuste scelte. Il "meno possibile" deve essere quantificato. Può essere anche 5000 euro ma va definito perchè sulla base di quel limite si potranno individuare le migliori scelte possibili

Senza esperienza è molto difficile valutare quali sarà il costo totale

Consiglio: definire il budget per i lavori non è solo pensare al costo dell'impresa ma anche (e soprattutto) al costo dei materiali, delle forniture, degli arredi, etc.

Agevolazioni per la ristrutturazione: detrazione fiscale

Il costo di una ristrutturazione può essere detratto dalle tasse con una percentuale del 50% in 10 anni. Per alcuni tipi di interventi che permettono una riqualificazione energetica l'aliquota è del 65%. Le detrazioni del 50% e del 65% sono strumenti molto efficaci, concreti e vantaggiosi. E' stato inoltre introdotto un ulteriore bonus fiscale per l'acquisto di mobili e elettrodomestici

La procedura, come spesso accade, per le agevolazioni fiscali non è semplice. Mi limito a indicare alcune consigli sugli aspetti più delicati:

  1. Presta attenzione al tipo di intervento. Molte attività non rientrano tra i lavori detraibili perchè ricadenti in Manutenzione Ordinaria
  2. Fai attenzione ai pagamenti con bonifico e alla corrispondenza con le fatture
  3. Verifica il rispetto delle normative edilizie e sulla sicurezza nei cantieri. Anche per un piccolo intervento ci sono delle prescrizioni in materia. Attenzione perchè fatture a più società per lo stesso lavoro comportano la nomina del coordinatore per la sicurezza e la notifica preliminare come previsto dal D.Lgs 81/2008

Approfondimento: Le detrazioni per ristrutturazione edilizia

L'IVA agevolata ( 10%) è sempre applicabile per i pagamenti all'impresa esecutrice ma è limitata per i pagamenti ai fornitori. Limite che dipende dal tipo di intervento (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, etc) e dalla proporzione tra costo della manodopera e costo del bene

Consiglio: gli aspetti fiscali sono complessi. Bisogna studiarli molto bene o almeno coinvolgere il proprio consulente

Se pensi di richiedere un mutuo o un finanziamento leggi questo approfondimento di Altroconsumo

2. I tempi di una ristrutturazione

Divido il tempo di una ristrutturazione in 4 momenti

  1. Studio di fattibilità tecnico-economica
  2. Progetto
  3. Realizzazione dei lavori
  4. Consegna dei documenti e fine lavori

1) Studio di fattibilità tecnico-economica

Le persone hanno l'abitudine di chiedere una ristrutturazione pensando che il preventivo si possa fare nel giro di 1 ora. E' importante invece che in questa fase si valutino bene le esigenze e le varie possibilità tecniche ed economiche. Partire con il piede giusto è il modo migliore per ottenere un risultato di qualità e non perdere i propri soldi

Alla conclusione di uno studio di fattibilità bisogna:

  1. Definire il budget economico a disposizione
  2. Comprendere le esigenze funzionali definendo anche quali interventi sono assolutamente necessari e quali rinviabili. Bisogna definire ad esempio quali impianti vanno sostituiti, in che modo riscaldare e raffrescare la casa, quante camere da letto realizzare, se il soggiorno può avere un angolo cottura o se la cucina deve essere indipendente, etc

2) Progetto

Il progetto serve ad analizzare, definire, sintetizzare per rendere comprensibile a tutti gli attori della ristrutturazione quali sono gli interventi da realizzare. Il progetto serve al cliente per capire se le sue esigenze vengono valorizzate e all'impresa per realizzare i lavori in maniera corretta e rapida

Il tempo per definire il progetto, trovare l'impresa, presentare le pratiche edilizie al Comune è normalmente 1 mese

Consiglio: Il costo dell'architetto che redige il progetto è minore dei vantaggi e del risparmio che permette di ottenere

3) Realizzazione dei lavori

Solitamente i tempi per la ristrutturazione di un appartamento di 100 mq sono circa 10 settimane. La pianificazione dei lavori è il migliore strumento per evitare problemi ed imprevisti

3. Le pratiche: normative, autorizzazioni e responsabilità del proprietario

Prima di intraprendere una ristrutturazione vanno valutati i tipi di interventi previsti e capire se ricadono nella manutenzione straordinaria o ordinaria, a seconda di questo si dovrà presentare la corrispondente pratica edilizia che di solito è una CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata)

Spesso lavori di manutenzione ordinaria sono molto più lunghi, costosi ed invasivi di quelli di manutenzione straordinaria: ad esempio demolire un tramezzo tra cucina e soggiorno realizzando un "open space" con angolo cottura ricade nella "straordinaria" mentre sostituire tutti i pavimenti ed i massetti, tinteggiare e modificare i rivestimenti dei bagni ricade nell' "ordinaria". Il primo intervento potrebbe avere la durata di pochi giorni ed un costo molto limitato (sotto i 1000€) mentre il secondo può durare mesi ed ad un costo elevato (sopra i 500€/mq)

La norma che disciplina il tipo di intervento è il DPR 380/01 TU Edilizia

Capire se si ricade in manutenzione "ordinaria" o "straordinaria" è importante per le detrazioni fiscali in quanto gli interventi ricadenti in manutenzione ordinaria non possono essere detratti

Le ultime norme hanno semplificato le autorizzazioni per le ristrutturazioni interne. In caso di CILA bisogna presentare il progetto al Comune, a volte semplicemente tramite internet

La consulenza di un tecnico serva a evitare errori e quindi risparmiare tempo e denaro

Numerose sono state le persone che hanno cominciato i lavori da soli e si sono ritrovati a rimediare ad errori che hanno comportato una spesa maggiore del previsto

Gli interventi realizzati senza autorizzazione comunale e successiva variazione catastale, oltre a comportare un illecito a volte anche penale, comportano problemi in sede di rogito a causa della recente normativa sulla conformità catastale

Regolarizzare un appartamento non conforme è molto più costoso che ottenere le autorizzazioni prima di effettuare i lavori

La responsabilità per lavori effettuati senza autorizzazione, su edifici vincolati e da ditte non in regola ricade anche sul proprietario (o in casi di condomini sull' amministratore)

Leggi questo approfondimento sulle responsabilità del committente

4. L'impresa di costruzioni: contratti, capitolato e direzione lavori per la ristrutturazione

La preoccupazione principale dei molti Committenti non sono le scelte architettoniche ma la gestione dei pagamenti, delle forniture e dei rapporti con la ditta esecutrice. La nostra attività è anche volta a delegare ed assistere il Committente per queste incombenze. I documenti che redigiamo per un preciso controllo dei lavori sono i seguenti:

  • Computo Metrico: è il conteggio dei materiali e di tutte le lavorazioni che verranno realizzate nella ristrutturazione. Il computo metrico è uno strumento che permette di controllare i costi applicati dalla ditta alle singole attività rendendo più limpido il suo operato e i pagamenti. Il computo permette anche di confrontare i preventivi di diverse ditte su singole lavorazioni permettendo un confronto più affidabile e completo.
  • Capitolato: è un documento che completa il computo specificando le modalità di realizzazione e le caratteristiche della lavorazioni e dei materiali. Il computo definisce "le quantità" il capitolato "le qualità".
  • Contratto: specifica tempi, pagamenti, oneri economici, certificazioni, eventuali penali, garanzia ed altre questioni relative agli accordi tra Impresa e Committente.

La fase di Direzione Lavori serve a controllare l'operato della ditta, la rispondenza dei materiali utilizzati, la qualità delle realizzazioni e degli interventi, il controllo degli accordi presi con la Committenza. Il direttore dei lavori verifica la piena corrispondenza tra il progetto e la realizzazione e autorizza il committente a pagare l'impresa parallelamente all'avanzamento del cantiere.

Ristrutturazione appartamento come investimento: vantaggi e svantaggi

Uno dei migliori investimenti in Italia è il "mattone". L'immobiliare è un settore solido e le case sono un bene che mantiene nei decenni il suo valore oltre a permettere ottimi rendimenti in caso di affitto. Ristrutturare per investire è una soluzione che molti nostri clienti adottano per ottenere ottimi guadagni in poco tempo. Chiaramente è fondamentale avere una sufficiente liquidità disponibile per affrontare la spesa dei lavori.

Acquistare un appartamento da ristrutturare è un investimento conveniente se si valutano le giuste caratteristiche della casa e si ha la capacità di cogliere come, con pochi interventi, migliorare nettamente la situazione.

Acquistare per ristrutturare permette il grande vantaggio di personalizzare secondo le proprie esigenze.

Ristrutturazione

Realizziamo consulenze per l'acquisto di appartamenti in cattivo stato di conservazione per investimenti e ristrutturazioni di forte intensità

Foto di un appartamento ristrutturato

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5. L'abitazione contemporanea: il progetto è un compromesso tra innumerevoli soluzioni

Il costo di una ristrutturazione dipende da diversi fattori e solo una progettazione attenta ci permette di ottenere ottimi risultati con un buon risparmio.

Importante è la scelta di infissi e porte che devono essere caratterizzate da una buon isolamento termico ed acustico, da facile manutenzione e durabilità. I pavimenti e rivestimenti hanno una ampia variabilità dei prezzi, ad esempio quelli in pietra e marmo sono più costosi di quelli in gres o laminati.

L'utilizzo di trattamenti delle pareti particolari, vernici lavabili ed antimuffa permettono una migliore conservazione delle superfici ma hanno un costo maggiore delle semplici pitture. Domotica e soluzioni impiantistiche avanzate possono incidere notevolmente sul costo finale della ristrutturazione

La demolizione e ricostruzione dei tramezzi con la definizione di nuove stanze ha un'incidenza economica limitata rispetto ad altri fattori. Modificare la distribuzione degli ambienti è una scelta importante ma il cui costo è giustificato dai grandi vantaggi che si ottengono. In seguito alla modifica delle stanze potrà essere realizzato un appartamento pienamente rispondente alle proprie esigenze magari ottenendo anche un bagno o una stanza in più

Il progetto è scegliere le migliori soluzioni

Solo un'analisi delle funzioni che l'immobile dovrà ospitare, delle esigenze e dei desideri di chi lo abiterà, permette di raggiungere dei buoni risultati nel pieno controllo dei tempi e dei costi voluti

L'abitazione contemporanea: un appartamento adatto alle esigenze del Committente

Gli ambienti della casa sono vissuti per molte ore della giornata e per molti anni della nostra vita. Una progettazione consapevole delle esigenze e delle necessità dei Committenti è fondamentale per realizzare appartamenti confortevoli, comodi, accoglienti, curati nei dettagli e piacevoli da vivere

Le case esprimono lo stile di vita delle persone: l' architettura degli interni con differenti distribuzioni, spazi, materiali, arredi racconta il momento storico in cui sono state abitate le case

L'abitazione contemporanea è caratterizzata da ambienti proporzionati e mai superflui, gli impianti sono efficienti, l'illuminazione è confortevole. Si cerca di eliminare i corridoi e gli spazi di passaggio, esiste una netta divisione tra la zona giorna e la zona notte con stanze da letto caratterizzate dalla ricerca di riservatezza e silenzio

L'abitazione contemporanea rispecchia una società con famiglie poco numerose, dove i componenti sono la maggior parte del tempo a lavoro, gli spazi sono ottimizzati con armadi a muro e soppalchi perchè il costo delle superfici immobiliari è molto elevato rispetto al costo della vita. I balconi ed i terrazzi acquistano sempre più importanza e spesso ospitano aree ripostiglio e la caldaia. Un ampio living contiene l'angolo cottura, il soggiorno e la zona pranzo. In questo ambiento principale spesso è posizionato l'ingresso dell'appartamento. I bagni sono generalmente piccoli ma numerosi

Le nuove esigenze delle famiglie

La ristrutturazione serve ad adattare le case alle nuove esigenze delle famiglie: spesso si richiedono frazionamenti per cedere metà dell'appartamento ad un figlio o per ospitare un genitore anziano. Altre volte si sceglie di accorpare due case vicine per vantaggi nel pagamento della tasse. E' importante prevedere le evoluzioni che la famiglia avrà negli anni successivi alla ristrutturazione per anticipare alcune scelte

Consiglio: la ristrutturazione della casa è l'investimento più importante di una famiglia, affidati al supporto di un professionista

Obiettivo del nostro lavoro è interpretare le esigenze e le aspettative del Committente per realizzare una ristrutturazione con costi e tempi certi, nel pieno rispetto delle normative, fornendo supporto ed assistenza dalla fase iniziale alla conclusione dei lavori. Contattaci e scopri come possiamo aiutarti. Ti invieremo le foto delle nostre ultime realizzazioni

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Ecco i vantaggi

  • Capiremo insieme quali sono le esigenze e i desideri. Quali sono le scelte più importanti e come indirizzare il tuo (prezioso) budget
  • Avrai un progetto dettagliato da mostrare ai tuoi amici, da guardare prima di addormentarti, da studiare e analizzare per essere certi delle soluzioni adottate
  • Svolgerò un ruolo di garanzia nei rapporti con l'impresa e con i fornitori anche grazie alla redazione del computo metrico
  • Seguirò il cantiere coordinando le diverse maestranze

Ristrutturare casa, per necessità o per investimento è un momento importante della propria vita. Noi ci occupiamo della soddisfazione del nostro committente consigliando le migliori soluzioni per le sue esigenze e per il tipo di investimento che intende effettuare. Ricerchiamo un rapporto continuo e completo con l'obiettivo comune di ottenere una ristrutturazione di qualità
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03.03.2012 ultimo aggiornamento 19/05/2017

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